دو تکلیف برای بازار مسکن 95
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی نقشه جدید ساخت و ساز مسکن در سال 95 را ترسیم کرد. حسین عبده تبریزی با اشاره به تحولات سالهای گذشته در بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز آپارتمان، تاکید کرد: اگر چه سقف وام خرید مسکن به منظور تقویت توان مالی متقاضیان مصرفی آپارتمانها افزایش پیدا کرده است اما دو تکلیف عمده بهعنوان دو ماموریت بازار مسکن در سال 95 باید اولا از جانب نظام بانکی کشور و ثانیاً از طرف انبوهسازان محقق شود تا این دو ماموریت بتواند در نقش مکمل وامهای جدید در جهت رونق بخش مسکن موثر واقع شود.
|
بازار متفاوت اجاره بها در هفته پایانی زمستان
زمستان امسال بازار اجاره، بازار متفاوتی در مقایسه با سالهای اخیر بود. افزایش اندک نرخ اجاره بها در بهمن ماه سال 94 نسبت به ماه گذشته (دی ماه) و ورود فایلهای جدید به بازار در اواخر پاییز و ابتدای زمستان، باعث شد تا روزهای آخر اسفند ماه بازار اجاره رونق اندکی داشته باشد و مستاجران تا روزهای پایانی سال به آسانی فایلهای مورد نظر خود را پیدا کنند، هرچند هم اکنون و براساس آمارهای کلی از وضعیت فعلی بازار اجاره، این بازار هم، مانند بازار خرید و فروش مسکن در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد، اما از نظر حجم معاملات و تعداد قراردادهایی که در قالب اجارهنامه در بنگاههای مسکن تنظیم میشود، از تحرک بیشتری نسبت به معاملات خرید و فروش برخوردار شده است.
|
نقطه برد-برد معاملات مسکن
بازار مسکن تحتتاثیر رشد حجمی معاملات شب عید، با دو موج روانی متضاد مواجه شده است. موج اول که از سمت برخی فروشندهها به راه افتاده، تجدیدنظر افزایشی در قیمت فایلها را دنبال میکند. موج دوم نیز از سمت تقاضا، با هدف کاهش دوباره قیمتها ایجاد شده است. در این میان، آنچه در مقطع کنونی میتواند با تامین منافع دو طرف، شرایط برد-برد را برای خریدار و فروشنده رقم بزند، «توافق بر انجام معامله بدون تغییر سطح قیمت» است. بررسی کارشناسان بازار ملک نشان میدهد تقاضای مصرفی در شروع رونق معاملات، کشش رشد قیمت ندارد.
|
تجربه انگلیسی وام مسکن
الگوی 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفقترین سیاست تامین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکتهای پسانداز غیروابسته به نظام بانکی پرداخت میشود. منابع این شرکتها را سپردهگذاری سازندهها و متقاضیان خرید خانه، بهعنوان سهامداران این نهادها تشکیل میدهد و بهدلیل نظارت همهجانبه سپردهگذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج این شرکتها، اعتبارات به جای سرمایهگذاریهای انحرافی –خرید ملک و ساختمان- صرفا در مسیر وام خرید با نرخ بهره پایین مصرف میشود. تجربه انگلیسی تامین و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با شکل سنتی پرداخت وام بانکی، حاوی 4 ویژگی کاملا غیرتورمی است که از جمله آنها میتوان به مشارکت وامگیرندهها در تامین منابع اولیه تسهیلات و در نتیجه، جذب نقدینگیهای خُرد اشاره کرد. شرکتهای پسانداز وام مسکن در این کشور تا 95 درصد ارزش خانههای مصرفی (غیر لوکس) را تسهیلات بلندمدت به متقاضیان پرداخت میکنند. بهطوریکه بخشی از این وامها با هماهنگی دولت انگلیس به اقشار ضعیف جامعه در قالب آپارتمانهای اجاره به شرط تملیک داده میشود. در این طرح، خریداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهیلات، اجازه فروش ملک را ندارند.
|
نیمه پنهان حراج ویلا در شمال
بازار املاک شهرهای شمالی از چند روز پیش به طرز عجیب، تغییر چهره پیدا کرده و حجم فایلهای فروش «قسطی» ویلا با قیمت حراجی تا چند برابر فایلهای فروش نقدی افزایش یافته است. ظاهر این اتفاق در آستانه مسافرتهای نوروزی و شروع دوره یک ماهه خرید و فروش ویلا، طبیعی بهنظر میرسد؛ اما بررسیها درباره نیمه پنهان بازار ویلاهای حراجی نشان میدهد مالکان املاک مشکلدار بهخاطر برخورد یکسال اخیر مراجع رسمی با جنگلخواری و تصاحب غیرمجاز اراضی سبز، به فروش با قیمت پایین روآوردهاند. مسوولان سه توصیه حقوقی برای خریداران ویلا دارند.
|
اسفند متفاوت بازار مسکن
دو تغییر محسوس در معاملات مسکن شهر تهران طی آخرین ماه سال گذشته، اسفند متفاوت بازار ملک را رقم زد. حجم فروش واحدهای مسکونی در اسفند 94 برخلاف رشد سه ماه قبل از آن، 20 درصد افت کرد و قیمت نیز افزایش یافت. بررسیها نشان میدهد تغییر اول ناشی از تصمیم تقاضای مصرفی به استفاده از وامهای جدید در سال 95 بوده اما تغییر دوم به کاهش دستوری نرخ سود بانکی برمیگردد که باعث ورود تقاضای سرمایهای به بازار ملک شد. با این حال میانگین قیمت مسکن در سال 94 رقم یکسال 93 را حفظ کرد و در سطح متری 4 میلیون و 100 هزار تومان ایستاد.
|
میانبر شهرداری برای سازندهها
شهرداری تهران در تعطیلات نوروز با ابلاغیهای به دفاتر خدمات الکترونیک شهر، یکی از ایستگاهها در مسیر طولانی و زمانبر صدور پروانه ساختمانی را برای سازندهها و بسازوبفروشها حذف کرد و امکان انتخاب آزادانه مهندس ناظر بدون نیاز به اخذ مجوز از سازمان نظام مهندسی را برای مالکان پروژههای ساختمانی فراهم آورد. تعدد اجازهنامههای لازم برای صدور مجوز نهایی ساختوساز که بعضا تا بیش از یک فصل به معطلی سرمایهگذاران ساختمانی برای شروع عملیات احداث منجر میشود، سال گذشته بهعنوان «گره بزرگ» فعالیتهای ساختمانی مورد توجه وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت و در پی آن، معاونت مسکن این وزارتخانه با تهیه پیشنویس اصلاحیه مقررات ساختمانی، اقدام به تدوین قواعد جدید برای بازیگران اصلی بازار ساختوساز –شهرداری، نظام مهندسی، مالک زمین و سازنده- کرد. هر چند این پیشنویس هنوز به تصویب دولت نرسیده و مبنای مقررات، همان قوانین قبلی است، اما شهرداری تهران چند روز پیش به اجرای یکی از مفاد این پیشنویس دست زد و روز گذشته این موضوع با واکنش مقامات وزارت راه و شهرسازی و البته با انتقاد شورای شهر تهران بهعنوان نهاد بالادست ناظر بر عملکرد شهرداری قرار گرفت. مطابق آنچه روز گذشته از نامه اعتراضآمیز معاون مسکن به شهردار تهران مشخص شد، شهرداری در اقدامی جدید از ابتدای سال، برای صدور پروانه ساختمانی، مسیر الزامی مراجعه سازنده به سازمان نظام مهندسی و درخواست استخدام مهندس ناظر از سازمان را از جلوی پای فعالان ساختمانی برداشته و اختیار انتخاب مهندسناظر را در ظرف کمتر از یک روز، به خود سازندهها محول کرده است.
|
پایان قحطی منابع مسکن
سه علامت روشن در حوزه تامین مالی مسکن، از پایان قحطی منابع در این بخش طی سال جدید حکایت دارد و نشان میدهد «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» که طی سالهای اخیر با شیب تند و پیوسته، کاهش یافته بود، در سال 95 بهبود مییابد. نسبت تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل تسهیلات بانکی در 11 ماه اول سال 94 به کمترین حد 15 سال گذشته رسید و از 25 درصد اوایل دهه 80 به 4/ 10 درصد - مرز تک رقمی شدن- سقوط کرد. خشکسالی 94 بازار تسهیلات مسکن از چهار عامل نشات گرفت که مهمترین آنها «ممنوعیت افزایش سقف وام مسکن متناسب با تورم» در سالهای قبل بود. علاوهبر این، حبس منابع برخی بانکها در ساختمانهای لوکس ساخته شده توسط شرکتهای وابسته، توان شبکه بانکی را برای پرداخت تسهیلات بلندمدت (وام خرید مسکن) محدود کرد. با این حال، در سال 95 با ورود تسهیلات سه رقمی خرید مسکن (وام بالای 100 میلیون) و همچنین راهاندازی بازار رهن ثانویه (تبدیل تسهیلات پرداخت شده به وام جدید)، شارژ مالی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن تقویت میشود. سومین نشانه تحقق این پیشبینی، چرخشی است که زمستان پارسال در پروسه پرداخت تسهیلات مسکن بهوجود آمد و تعداد وامهای پرداختی بعد از حداقل سه فصل رشد منفی افزایش یافت.
|
معبر زیرزمینی سرمایهگذاری در تهران
پرهزینهترین بخش از فعالیتهای عمرانی مورد نیاز واقعی شهر تهران، با تصمیم جدید شهرداری و تصویب شورای شهر، به بخش خصوصی واگذار میشود. شهرداری تهران برای توسعه و احداث خطوط جدید «مترو» و همچنین افزایش ایستگاههای بین خطوط فعلی، ظرفیتی معادل 500 میلیارد تومان برای جذب سرمایه غیردولتی و غیرعمومی در نظر گرفته است که از طریق واگذاری امتیاز فضاهای تجاری و خدماتی ایستگاههای مترو –مجتمعهای ایستگاهی- به سرمایهگذاران، تامین خواهد شد.
|
چراغ سبز به ساختوساز
سه محرک برای بازگشت سازندهها به بازار مسکن در ابتدای سال جدید در تهران رونمایی شد.با تصمیم مدیریت شهری پایتخت، در سال جاری نرخ ریالی عوارض ساختوساز مسکونی بدون اعمال افزایش، براساس تعرفههای سال 94 محاسبه میشود. حداقل 10 درصد هزینه ساخت را عوارض شهرداری تشکیل میدهد.از طرفی، «دریافت عوارض تعلیق از ساختمانهای نیمهکاره» و «کاهش زمان صدور پروانه» به عنوان دو چراغ سبز دیگر برای تحریک سرمایهگذاران به خارج کردن بازار ملک از رکود، در حال حاضر روشن شده است.اقدامات جدید، تیراژ ساخت مسکن را صعودی میکند.
|
راهبرد چینی تامین مسکن
رئیس جمهور دیروز در جمع متولیان بخش ساختمان ضمن تاکید بر ضرورت خروج مسکن از رکود، نحوه اجرای طرح جایگزین مسکنمهر برای تامین نیاز سکونتی اقشار هدف را اعلام کرد. حسن روحانی با اشاره به وجود امکانات اولیه در داخل شهرها از یکسو و خوابگاهی شدن مجتمعهای مسکونی اطراف شهرهای بزرگ از سوی دیگر، خواستار جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی برای نوسازی املاک موجود در بافتهای فرسوده شد. بررسیها در اینباره نشان میدهد ساختار طرح مدنظر دولت، همان الگوی رایج تامین انبوه مسکن مصرفی در کشورهای موفق – در زمینه ساخت مسکن کمدرآمدها - از جمله چین است. در کشور چین، راهبرد اصلی دولت در حمایت از ساختوسازهای مسکونی ارزان قیمت را «سرمایهگذاری مشارکتی سازندهها با مالکان خانههای فرسوده» تشکیل میدهد. در این مدل مسوولیت نوسازی کامل یک محله فرسوده به سرمایهگذار محول میشود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربریها برای سازنده فراهم شود. وزارت راه و شهرسازی در این راستا، ساخت سالانه 300 هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده و با اولویت شهرهای دارای جمعیت کمتر از 200 هزار نفر را هدفگذاری کرده است. این طرح علاوهبر وام نوسازی به سه ابزار مکمل نیاز دارد.
|
نام ماندگار ملکه «منحنی» در جهان معماری
زاها محمد حدید، معمار مشهور عصر حاضر جهان 12 فروردین بهدلیل عارضه قلبی درگذشت اما سبک متفاوت این معمار متولد عراق در طراحی سازههای بزرگ و خاص در دنیا، نام او را در تاریخ معماری ماندگار خواهد کرد.
|
وام 130 میلیونی ساخت مسکن
از امروز پرداخت 8 نوع تسهیلات پرقدرت ساخت مسکن، در همه شهرهای کشور در قالب «وام بدون سپرده» آغاز میشود. سقف وامهای جدید در تهران و 6 کلانشهر، 130 میلیون و در سایر شهرهای بزرگ و کوچک بهصورت شناور از 90 تا 120 میلیون تومان تعیین شده است. با رونمایی از مجموعه وامهای جدید، سبد تسهیلات بانک عامل بخش مسکن تکمیل شد؛ بهطوریکه ارائه وامهای سهرقمی برای ساختوساز و خرید و فروش در سال جاری، در نقش دو موتور رونق بخش، بازار ملک را متحول میکند. برآوردها نشان میدهد وامهای جدید بهخصوص در شهرهای میانی و کوچک، بیش از 70 درصد هزینه احداث بنای مسکونی را پوشش میدهد.
|
10 معبر تلگرامی رونق مسکن
گرایش برخی واسطههای بازار مسکن به استفاده از امکانات «تلگرام» برای معرفی فایلهای فروش، به شکلگیری نسل پنجم بازاریابی ملکی منجر شد. دلالان ملک با تشکیل کانال یا گروه تلگرامی میتوانند همچون الگوی جهانی بازاریابی ملک، به «معرفی تصویری» آپارتمانهای آماده فروش رو بیاورند و از محدودیت زمان و مکان در مشاوره ملکی خارج شوند. این نوع واسطهگری که صرفا از طریق آژانسهای دارای مجوز صنفی امکانپذیر است، 10 مسیر جدید برای جذب تقاضای مسکن و اتصال سریع آن به سمت عرضه، ایجاد میکند.
|
استارت فروش قسطی مسکن
عرضه «قسطی» آپارتمان، از اول اردیبهشت با راهاندازی بازار «تضمین خرید و فروش غیرنقدی ملک» در شعب مرکزی بانک مسکن سراسر کشور، استارت میخورد. بانک مرکزی اخیرا با تعیین نرخ کارمزد برای فروش قسطی مسکن، مرحله آخر مجوز اجرایی این طرح را تکمیل کرد. با این مجوز، مشروط به توافق سازندهها و مالکان آپارتمانهای حداکثر 10 سال ساخت با خریداران برای فروش نقد و اقساط، عملیات «پرداخت اقساط ماهانه بخش غیرنقد بهای معامله» توسط بانک مسکن برای فروشنده تضمین میشود و در عمل، به این نوع معاملات رسمیت داده خواهد شد. چهار شرط برای قسطیفروشی آپارتمان از جانب بانک تعیین شده که شامل «پرداخت قسطی حداکثر 50 درصد ارزش معامله توسط خریدار»، «رعایت سقف 150 میلیون تومان برای تقسیط بهای فروش» و همچنین «سقف قسط ماهانه سه میلیون تومان و طول بازپرداخت حداکثر 50 ماه» است. پیشبینی میشود تحتتاثیر بازگشت تقاضای مصرفی به بازار و تمایل سازندهها به فروش سریع، معاملات غیرنقد با استقبال روبهرو شود. در کنار این طرح، 14 ابزار جدید نیز بهعنوان پیشرانه بانکی-پولی برای تحریک ساخت و ساز و معاملات مسکن در سال جاری وارد بازار میشود که مهمترین آنها پرداخت «تسهیلات در گردش» به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی است.
|
خطر انحراف متراژ در ساختوساز
وامهای جدید ساخت مسکن با تحریک سازندهها به احداث آپارتمانهای بالای 120 مترمربع در تهران و شهرهای بزرگ، باعث رونق ساختوسازهای بزرگ متراژ میشود. با احتساب میانگین هزینه احداث بنای مسکونی، سقف تسهیلات ساخت در کل شهرها بهطور متوسط، از عرضه آپارتمانهای با مساحت 142 مترمربع پشتیبانی کامل میکند؛ درحالیکه، متوسط قدرت فعلی وامهای خرید معادل 40 مترمربع است. به همین دلیل اصلاح ضوابط تسهیلات با هدف تشویق ساخت واحدهای کوچک پیشنهاد شده است.
|
ساخت مسکن با فهرست بهای 93
قطعه آخر از پازل 6 تکه مربوط به «رونق سرمایهگذاری ساختمانی در سال 95» با دستیابی به سه دسته اطلاعات آماری درباره «قیمت تمامشده مسکن» تکمیل شد. از آخرین وضعیت هزینهها در بازار ساختوسازهای مسکونی حاکی است: در حال حاضر سازندههای مسکن در تهران برای احداث پروژههای جدید، نهتنها از تورم سالانه حتی ناچیز در دو جزء اصلی پروژههای ساختمانی در امان هستند که ساختوسازهای سال 95 را میتوانند با فهرست بهای سال 93 شروع کنند.
|
سبقت «نوساز»ها در معاملات مسکن
سهم آپارتمانهای «نوساز» - بهعنوان املاک پیشبرنده معاملات مسکن- از فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران افزایش پیدا کرد. از جزئیات وقوع یک تغییر زیرپوستی در بازار مسکن حاکی است: در تهران از اوایل فصل گذشته و همزمان با شروع فاز پیشرونق در معاملات، حجم فروش واحدهای نوساز، از سایر آپارتمانهای آماده فروش، سبقت گرفت طوری که در حال حاضر واحدهای کمتر از 5سال ساخت، به مرکز ثقل معاملات مسکن تبدیل شده و در رتبه اول بازار ملک به لحاظ بیشترین فروش ماهانه نسبت به دیگر گروههای سنی املاک، قرار دارد. طبق آخرین آمارهای رسمی، نزدیک به 57درصد معاملات قطعی آپارتمان در شهر تهران، در اختیار واحدهای نوساز است که در مقایسه با سهم حدود 50 درصدی این واحدها از خرید و فروشهای ماهانه در یکسال گذشته، نشان از «امکان شکلگیری رونق سریالی» در بازار مسکن دارد.
|
توافق خارجی در شهرهای جدید
متولی عمران و توسعه «شهرهای جدید» کشور بعد از حدود یک سال مذاکره با شرکتهای ساختمانی از 6 کشور اروپایی و آسیایی علاقهمند به بازار مسکن ایران، توانست برای ساخت و اجرای 15 پروژه مسکونی و غیرمسکونی، با سرمایهگذاران خارجی به توافق اولیه برسد. 17 شهر جدید موجود در کشور با ظرفیت استقرار دستکم 3 میلیون نفر، در حال حاضر حدود 800 هزار نفر جمعیت ساکن را در خود جا داده است که علت عدم استقبال سکونتی از سایر واحدهای مسکونی ساخته شده در این مناطق به ضعف خدمات و کاربریهای مکمل سکونت مربوط است.
|
تغییر ماموریت متولی وام مسکن
مسوولیت بانک عامل بخش مسکن در برابر متقاضیان خرید و ساخت، با هدف «ظهور رونق حداکثر تا نیمه امسال» تغییر کرد. شعب بانک مسکن سراسر کشور بهعنوان «عاملیت پرداخت» 10 نوع تسهیلات جدید ساخت و خرید، موظف شدهاند شکل سنتی وامدهی را که به صورت گیشهای و بدون مشاوره مالی انجام میشود، کنار بگذارند. این بانک در شکل جدید، باید با برقراری ارتباط متعارف و موثر با متقاضیان، نیاز مالی خریداران مصرفی و سازندههای مسکن را شناسایی و متناسب با ویژگی اقتصادی آنها، یک یا ترکیبی از انواع تسهیلات را ارائه کند.
|